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            1. 設施管理——從物業管理分離的新領域

              • 長城戰略咨詢
              • 2006-07-17

              一.設施管理出現的背景
                  設施管理(Facility Management,簡稱FM)是一門新的交叉學科,它綜合了管理科學、建筑科學、行為科學和工程技術的基本原理。設施管理概念的產生是生產力發展、社會進步的必然趨勢,是物業管理理念的外延。
                  一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖、通風、空調和建筑電氣,傳統的物業設備管理側重于現場管理,主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養,把各種設備能夠正常運行作為工作目標,著眼于有故障的設備,具有“維持”的特點。
                  二十世紀六十年代末、七十年代初的能源危機,使“建筑節能”從當初單純地抑制需求、減少耗能量逐漸發展到合理用能、提高能源利用率的理性階段。隨著第三產業的發展,4C(Computer、Control、Communication、CRT圖形顯示)技術的進步和完善,智能建筑的概念于20世紀70年代在美國誕生。1984年,第一幢智能大廈在美國哈特福德(Hartford)市建成。自此,智能建筑在美、日、歐及世界各地蓬勃發展。
                  伴隨智能建筑的蓬勃發展,信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑,使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統,各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大,“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。
                  另外,隨著人們對生活和工作環境要求的提高,室內空氣質量問題、環保問題越來越被人們重視,對建筑設備的性能和對設備的運行維護水平均提出了更高的要求。傳統物業管理維護、保養的業務范疇局限越來越突出,已經不能滿足物業保值增值的需求。
              面對社會發展對物業管理越來越高的要求,其將逐漸向兩個緯度發展。
                  其一,物業管理的再專業化過程將物業管理過程中的各項核心業務再度精深精細化,外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發育的完整,各類專業化公司應運而生蓬勃發展,依仗自身的專業化能力作為物業管理公司的分供方,共同服務于社區業戶。物業管理公司的角色同時轉換為社區管理的組織者、監督者、協調人和決策建議者。
                  其二,物業管理公司從勞動密集型逐漸成長為知識密集型企業,伴隨房地產行業的多元化發展,從簡單的外圍服務商轉換為內部緊密協作者。于是從單一的物業管理概念衍生出三個新的詞匯:投資管理(Investment Management)、資產管理(Asset Management)和設施管理(Facility Management)。與物業管理(Property Management)模式一同服務于不同指向的物業領域市場,提供各類增值服務。
                  上述情況在中國可能只是初顯端倪,而在發達國家和地區業已成型并活躍在房地產行業中,共同構建成為龐大的房地產服務體系。我們所探討的設施管理即是這一服務體系中的一個重要部分。
                  總之,隨著產業價值鏈分解和專業化發展,物業管理出現精深精細化趨勢,并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型,從而物業管理中分離出一個新型的領域——設施管理。
              二.設施管理的內涵和特點
                  設施管理的內涵:“設施管理”這一術語的廣泛應用要追溯到1979年密歇根州的安•阿波設施管理協會的成立以及1980年國家設施管理協會(“國際設施管理協會”的前身)的創建。此后,設施管理得到了長足的發展。關于什么是“設施管理”,說法不一。Becker(1990)認為設施管理只應關心建筑、家具和設備等“硬件”。在后來的定義中,設施管理包括對人、生產過程、環境、健康和安全等“軟件”的關心。還有些定義將設施管理的領域擴展到包括設計、建造、運營等設施生命周期的層次上。
                  按照國際設施管理協會(IFMA,International Facility Management Association)和美國國會圖書館的定義,所謂的物業設施管理(FM,Facility Management)是指“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的,以最新的技術對人類生活環境進行有效的規劃、整理和維護管理的工作,它將人們的工作場所和工作任務有機地結合起來,是一門綜合了工商管理、建筑科學和工程技術的綜合學科”。
                  除了國際設施管理協會給出的定義以外,其他一些協會也根據本國的情況給出了各自的定義。如英國設施管理協會認為,設施管理可以綜合多個建筑部分,可以管理其對人及地方的影響。澳大利亞設施管理協會將設施管理看作是一種商業實踐,他能夠使人、過程、資產以及工作環境最優化,從而支持企業的商業目標。
                  雖然這些定義看起來有些不同,但它們存在著一些共同認可的、本質的內容。第一,設施管理是一種包含了多學科,綜合人、地方、過程以及科技以確保建筑物環境功能的專門行業。第二,設施管理主要應用于公用設施,如醫院、學校、體育場館、博物館、會展中心、機場、火車站、公園等,以及工業設施,如工廠、工業園區、科技園區、保稅區、物流港等。第三,設施管理的目的在于保持業務空間高品質的生活、工作環境和提高投資效益。第四,設施管理以最新的技術對生活、工作環境進行規劃、整合和維護管理,將人們的工作場所和工作任務有機地結合。它的任務是通過簡化企業的日常運營流程,協助客戶最大幅度降低運營成本和提高運營效益。最后,它致力于提供全面的一站式服務,為客戶管理房地產、設施及其他非核心業務,以實現既定的業務計劃和策略性的發展目標。
                  設施管理的特點:作為一個新興行業,設施管理有其自身的特點。這主要體現在全生命周期管理、定制化設計、改善客戶營運能力、適用于業權單一或集中的物業幾個方面。
                 物業壽命期全過程管理 關注物業設施的全生命周期的運行,針對性提供策略性長期規劃,在財務安排、空間管理、周期性工作組織、預見性風險規避等方面全過程系統實施。
                 需進行管理模式定制化設計 圍繞業權人的需求,以物業為原點,市場和時間為坐標去設計不同的管理模式發展,最終實現空間流程的合理組織和物業價值曲線的最佳實現。
                 實質是改善客戶的營運能力 設施管理是人、環境與流程的關系,透過簡化企業的日常營運流程,為客戶管理房地產、設施及其他非核心業務,協助客戶達到大幅減低成本和提高營運效益的目的。
                 適用于物業業權相對單一或集中的物業 在一些功能集中、目的單一的地方如醫院、警署、機場、工廠等,在這些場所“設施管理”公司可以提供客戶非主營業務以外的任何服務。
                 以信息化為基礎和平臺 堅持高新科技應用的同步發展,在降低成本提升效率的同時,系統集成保證了管理與技術數據分析處理的準確,進一步促進科學決策。
                  設施管理與物業管理的區別:設施管理和物業管理源出一門,從表象上看很難看出區別。其區別就在于核心理念上的不同。
                  從概念上探究,不同的學者有不同的看法,代表性的觀點主要有三個:
              (1)Robert Kevin Brown認為PM是對業主、發展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設備及其他委托事項所進行的盈利性經營與管理,而FM則不以盈利為目標去進行的物業管理,它針對機構內部的客戶,提供支持經營計劃的優質的、高效的服務。
              (2)Sandra Lambart認為FM與PM一樣,也可以進行盈利性的經營,但其并不完全等同于PM。FM有自己的運作方式,特別是非物業設施的管理,就不應包括在PM之內。
              (3)Alan Spedding認為FM是一種在企業發展戰略指導下的PM,但它不同于傳統的PM(即已建房屋的管理),FM是針對企事業機構的生產經營目標而提供的PM服務。在實踐中,FM將貫穿到物業或設施的可行性研究,設計、建造、維修及運營管理的全過程之中。
              從西方國家近幾年的PM及FM實踐來看,第(1)、(2)種觀點都與實際情況有一定的偏差,而第(3)種觀點則較為符合實際。如有關FM的盈利性,從西方國家近幾年的FM實踐來看,已有很多的企業的FM,是來自于外部的盈利性FM公司,而據美國“資產信息(Asset Information)”雜志的調查,1996年初80%的委托人對外部FM服務表示滿意,盡管這些FM公司是盈利性的企業。同樣,第(2)種觀點中,對物業的狹義的理解,也是不符合實際情況的。隨著科學技術的進步及智能建筑的不斷出現,計算機及通訊系統已與建筑物密切聯系起來,已成為建筑物必要的附屬部分。故物業本身的含義在不斷的發展、擴大,而采用靜態的,將物業僅僅視為傳統的建筑物或房屋的觀點,也是錯誤的。
                  目前,大多數學者基本贊同Alan Spedding的觀點。相對于物業管理,設施管理表達了一種新的發展理念,即對于大型建筑物及建筑群的管理,要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念,從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優結合。關注物業設施的全生命周期運行,針對性提供策略性長期規劃,這一規劃在財務安排、空間管理、周期性工作組織、預見性風險規避等方面全過程系統實施。設施管理與物業管理相比較,更加具有戰略層次的特點和動態發展的全局整合理念,在保證對物業保值增值的基礎上,還可以為企事業機構的社會利益、經濟利益、生態利益作貢獻。
                  設施管理不再糾葛與物業管理的業委會、物業公約、基礎范疇等固化模式,而是采用多元模式發展,圍繞業權人的需求,以物業為原點,市場和時間為坐標去設計不同的管理模式發展,最終實現空間流程的最佳組織和物業設施價值曲線的合理化。對特殊功能物業,如醫院、政府辦公大樓、教育物業、機場、工廠等,使用設施管理使其更加優化。它注重并堅持與高科技應用同步發展,在降低成本提高效率的同時,系統集成保證了管理與技術數據分析處理的準確,進一步促進科學決策。
                  從業務操作上看,設施管理是傳統物業管理的提升,在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統物業管理。
              三.設施管理的業務范疇和服務對象
                  國際設施管理協會(IFMA)提出設施管理的業務范疇主要包括八個方面,它們是:策略性年度及長期規劃,財務與預算管理,公司不動產管理,室內空間規劃及空間管理,建筑及改造工程,新的建筑及修復,保養及運作,保安、通訊及行政服務。除此之外,設施管理的業務還包括能源管理,支援服務,高科技運用及質量管理等。
                  盡管設施管理的業務范疇比較廣泛,但這些業務都是圍繞著兩個中心內容展開的:其一,通過對建筑設施的管理,延長設備設施的使用年限,確保其功能的正常發揮,節約能源,降低成本及運行費用;其二,應用各種高新技術,向客戶提供各種高效增值服務,使客戶工作更加合理化和簡潔化,生活更方便和舒適。從而提高公司形象,增加公司收益,并使建筑物保值增值。其服務對象是人,管理對象是建筑設施。針對不同類型的物業,設施管理內容的側重點也有所不同。
              設施管理的應用領域主要有兩個:
                 城市公用設施 包括醫院、學校、體育場館、博物館、會展中心、機場、火車站、公園等。
                 工業設施管理 包括工廠、工業園區、科技園區、保稅區、物流港等。
                  不難看出,設施管理的應用領域與居用物業幾乎是不相關聯的,物業功用的多樣化存在,在某種意義上促使設施管理的概念具有普遍意義上的寬泛性,涵蓋范圍更廣,但仍可歸納其共性特征使之具有一定的識別性。適用于設施管理的物業通常具有以下特征:
                 1)物業業權相對單一或集中
                 2)使用者在空間業務流動中流程相對復雜
                 3)業務空間對專業化程度依賴性更高
                 4)需進行管理模式與系統軟件的定制化設計
                  具有更強普適性的管理模式往往會影響其專業精深的進程,所以,在企業運行過程中又通常會以某某設施管理的稱謂以凸顯業務指向。

               

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